Nhưng nếu tạm gác lại yếu tố thể thao và đặt một câu hỏi rất “trần trụi” của thị trường bất động sản: mảnh đất dưới những sân golf ấy đáng giá bao nhiêu nếu một ngày được đem ra định giá?

Câu trả lời có thể khiến nhiều golfer bất ngờ. Một trong những mảnh đất có giá trị nhất trong golf lại không phải nơi thường xuyên đăng cai major, không phải sân public nổi tiếng toàn cầu và cũng không phải biểu tượng du lịch như Pebble Beach. Đó là Indian Creek Country Club, nằm trong Indian Creek Village, bang Florida – một cộng đồng biệt lập ở phía bắc Miami Beach, nơi được gọi bằng cái tên rất đặc biệt: “Billionaire’s Bunker”, tức “hầm trú ẩn của các tỷ phú”.

Rẽ vào đường 91st Street tại Surfside, người ta sẽ bắt gặp một cây cầu được trang trí cầu kỳ, có cảnh sát canh gác nghiêm ngặt. Cảm giác đầu tiên giống như lối vào một câu lạc bộ tư nhân hơn là một khu dân cư. Nhưng thực chất, Indian Creek Village là cả hai: vừa là cộng đồng sống của giới siêu giàu, vừa là nơi một sân golf lịch sử nằm ở trung tâm mọi giá trị.

Trên hòn đảo nhân tạo giữa vịnh Biscayne này chỉ có 41 chủ sở hữu. Mark Zuckerberg và vợ được cho là vừa hoàn tất thương vụ mua biệt thự rộng 1,8 mẫu Anh với giá 170 triệu USD. Jeff Bezos đang xây dựng dinh thự trên nhiều lô đất liền kề. Tom Brady cũng là một trong những cư dân nổi tiếng của khu vực. Ở Indian Creek, bất động sản không chỉ được bán bằng diện tích hay kiến trúc. Nó được bán bằng sự riêng tư, an ninh, cảnh quan, cộng đồng và cảm giác thuộc về một nơi gần như không thể tiếp cận.

Và ở trung tâm của “pháo đài tỷ phú” ấy là Indian Creek Country Club, sân golf do kiến trúc sư huyền thoại William Flynn thiết kế từ năm 1929, vừa được Andrew Green cải tạo. Điều đáng chú ý là sân golf xuất hiện trước những biệt thự siêu sang. Nói cách khác, Indian Creek không phải khu nhà giàu có thêm sân golf làm tiện ích. Chính sân golf đã góp phần định hình bản sắc, giá trị và sức hấp dẫn của toàn bộ hòn đảo.

 Indian Creek Country Club

Đó là điểm khởi đầu cho một câu hỏi tưởng như phi lý: nếu bán theo giá trị bất động sản, một sân golf như Indian Creek đáng giá bao nhiêu?

Theo mô hình tính toán của Frazer Rice – chuyên gia quản lý tài sản, tác giả và người dẫn podcast Wealth Actually – Indian Creek Country Club có thể đạt mức định giá từ 3 đến 5 tỷ USD nếu được chuyển đổi sang mục đích sử dụng đất có giá trị thương mại cao nhất trong khuôn khổ pháp lý hiện hành. Đây là con số vượt xa hầu hết những sân golf vĩ đại khác tại Mỹ.

Để đi đến ước tính này, Rice không chỉ nhìn vào diện tích sân golf. Ông phân tích giá đất, quy hoạch sử dụng đất, những giao dịch bất động sản tương tự, hạn chế pháp lý tại từng địa phương và khả năng phát triển của khu đất nếu nó không còn là sân golf. Nói cách khác, đây là cách định giá theo tư duy “highest and best use” – tức mục đích sử dụng hợp pháp có thể tạo ra giá trị kinh tế cao nhất.

Nếu nhìn bằng lăng kính bất động sản thuần túy, sân golf gần như luôn là một dạng sử dụng đất kém hiệu quả. Một khu đất rộng hàng trăm mẫu Anh nếu được chia lô thành biệt thự, căn hộ, khách sạn hoặc tổ hợp thương mại có thể tạo ra dòng tiền trực tiếp lớn hơn rất nhiều so với green fee, phí hội viên hay doanh thu vận hành sân. Một hecta cỏ xanh, xét về doanh thu ngắn hạn, khó cạnh tranh với một hecta căn hộ cao cấp.

Nhưng golf không vận hành theo logic ngắn hạn đó.

Giá trị lớn nhất của Indian Creek không nằm ở việc nó có thể bị phá bỏ để xây thêm biệt thự. Ngược lại, nó đáng giá chính vì không bị phá bỏ. Nếu sân golf biến mất, tính độc quyền của hòn đảo sẽ bị pha loãng. Sẽ cần thêm đường sá, hệ thống nước, điện, thoát thải, tiện ích công cộng, cửa hàng và hạ tầng để phục vụ dân số đông hơn. Khi đó, Indian Creek không còn là Indian Creek nữa. Mật độ tăng lên, sự riêng tư giảm xuống, cảnh quan bị chia nhỏ và giá trị của những biệt thự hiện hữu cũng thay đổi.

Đó là nghịch lý trung tâm của bài toán này: một sân golf có thể đáng giá hàng tỷ USD nếu bị chuyển đổi, nhưng giá trị thực sự của nó lại nằm ở việc nó tiếp tục là sân golf.

Bert Guy, luật sư và Chủ tịch Campfire Golf, nhận định rất chính xác rằng Indian Creek không có giá trị vì có thể xây thêm 41 căn biệt thự. Nó có giá trị vì 41 căn biệt thự hiện tại phụ thuộc vào việc sân golf phải tiếp tục tồn tại đúng như hiện tại. Ở cấp độ bất động sản cao cấp, sân golf không phải tài sản phụ trợ. Nó là hạ tầng cảnh quan, là bộ lọc cộng đồng, là lớp bảo vệ giá trị và là yếu tố tạo nên sự khan hiếm.

Điều này cũng giải thích vì sao nhiều tỷ phú không nhất thiết muốn sở hữu sân golf, nhưng lại muốn sống cạnh sân golf. Họ mua một căn nhà, nhưng thực chất đang mua tầm nhìn, sự yên tĩnh, khoảng xanh, cảm giác riêng tư và một hệ sinh thái sống được kiểm soát. Trong một thế giới đô thị ngày càng dày đặc, không gian mở trở thành thứ xa xỉ. Và một sân golf lịch sử, được duy trì trong nhiều thập kỷ, là một dạng không gian mở gần như không thể tái tạo.

Câu chuyện tương tự xuất hiện tại Los Angeles Country Club. Nằm giữa khu Brentwood giàu có của Los Angeles, LACC sở hữu hai sân 18 hố trên diện tích khoảng 325 mẫu Anh. Theo tính toán của Rice, giá đất tại đây có thể dao động từ 3 đến 8 triệu USD mỗi mẫu Anh, đưa tổng giá trị giả định lên tới khoảng 2,6 tỷ USD.

Sân golf tại Las Vegas

Về lý thuyết, nếu LACC được chuyển đổi thành khu dân cư hoặc thương mại, đây sẽ là một trong những quỹ đất hấp dẫn nhất nước Mỹ. Dan Spiegel, Giám đốc vận hành toàn cầu của Coldwell Banker, cho rằng khu đất này có tiềm năng thương mại khổng lồ và nếu được bán, nó sẽ được mua rất nhanh. Nhưng câu hỏi là: liệu Brentwood có còn giữ được đẳng cấp hiện tại nếu một khoảng xanh khổng lồ như LACC biến mất?

Bert Guy cho rằng LACC làm tốt hơn bất kỳ hiệp hội cư dân nào trong việc bảo vệ giá trị bất động sản Brentwood. Nhận định này cho thấy vai trò đặc biệt của sân golf trong cấu trúc đô thị cao cấp. Nó không chỉ là nơi chơi thể thao của hội viên. Nó là vùng đệm, là cảnh quan, là biểu tượng, là yếu tố khiến khu dân cư xung quanh trở nên đáng sống và đáng giá hơn.

Điểm này rất quan trọng. Trong kinh tế đất đai, giá trị không chỉ nằm trong ranh giới một thửa đất. Một khu đất có thể làm tăng hoặc làm giảm giá trị của những khu đất xung quanh. Nếu sân golf được thay bằng cao ốc, chủ sở hữu khu đất có thể thu lợi lớn. Nhưng cộng đồng xung quanh có thể mất đi cảnh quan, sự riêng tư, mật độ thấp và bản sắc. Lợi nhuận của một chủ thể có thể trở thành tổn thất giá trị của cả khu vực.

Đây là lý do các sân golf như LACC, Bel-Air hay Indian Creek tồn tại không chỉ nhờ truyền thống, mà còn nhờ sự đồng thuận lợi ích của tầng lớp cư dân xung quanh. Những người giàu có sống bên cạnh sân golf hiểu rằng giá trị tài sản của họ được bảo vệ bởi chính sự hiện diện của sân golf.

Ở một thái cực khác là Wynn Golf Club tại Las Vegas. Nếu Indian Creek và LACC đại diện cho giá trị dân cư siêu sang, Wynn Golf Club lại là ví dụ rõ nhất về giá trị thương mại. Sân golf do Tom Fazio thiết kế rộng khoảng 130 mẫu Anh, nằm ngay trên đại lộ Las Vegas Strip – một trong những dải bất động sản thương mại đắt đỏ nhất nước Mỹ. Khu đất này vốn là sân Desert Inn cũ trước khi Steve Wynn phát triển thành một phần của tổ hợp nghỉ dưỡng.

Theo Rice, đây là một trong những khu đất có giá trị thương mại cao nhất nước Mỹ. So sánh đơn giản: năm 2021, MGM Resorts đã chi khoảng 562 triệu USD để mua 37 mẫu Anh phía sau Bellagio. Với vị trí và quy mô của Wynn Golf Club, tiềm năng phát triển thành resort, khách sạn, casino hoặc tổ hợp giải trí là rất lớn.

Nhưng cũng chính vì còn là sân golf, Wynn có một điểm khác biệt mà những resort khác khó sao chép: một không gian xanh hiếm hoi giữa trung tâm Las Vegas. Trong một thị trường nơi mọi khách sạn đều cạnh tranh bằng phòng nghỉ, nhà hàng, sòng bạc, show diễn và trải nghiệm giải trí, sân golf trở thành một lợi thế nhận diện. Nó không chỉ là đất. Nó là một phần của thương hiệu.

Pebble Beach lại là một trường hợp khác. Đây có lẽ là cuộc gặp gỡ nổi tiếng nhất giữa golf và đại dương. Nếu chỉ xét về vị trí, khu đất ven biển này có thể khiến các nhà phát triển bất động sản mơ ước. Ý nghĩ những căn hộ cao tầng hoặc biệt thự siêu sang mọc lên dọc hố 7 huyền thoại đủ khiến cộng đồng golf rùng mình. May mắn là kịch bản ấy gần như không thể xảy ra do các hạn chế nghiêm ngặt của Luật Bờ biển California.

Theo ước tính của Rice, giá trị đất Pebble Beach có thể khoảng 880 triệu USD, dù con số này có thể xem là thận trọng bởi không phải mọi phần đất trong sân đều có giá trị như nhau. Những khu vực nhìn thẳng ra Stillwater Cove chắc chắn có giá trị khác xa các hố nằm sâu trong đất liền. Tháng 3/2026, một căn nhà rộng khoảng 715 m² cạnh hố 11 được bán với giá 24 triệu USD, cho thấy sức hấp dẫn khổng lồ của bất động sản gắn với Pebble Beach.

Sân Pebble Beach

Nhưng nếu Pebble Beach bị chia nhỏ thành bất động sản, nó sẽ mất đi thứ quan trọng nhất: tính biểu tượng. Một căn biệt thự ven biển có thể rất đắt. Nhưng Pebble Beach là một thương hiệu toàn cầu. Nó thu hút golfer, du khách, truyền hình, giải đấu lớn và tạo ra giá trị kéo dài qua nhiều thế hệ. Giá trị ấy không thể được đo bằng số lượng căn hộ có thể xây trên fairway.

Tại Long Island, nơi có tám sân nằm trong Top 100 sân golf đẹp nhất nước Mỹ, giá trị đất cũng phản ánh sự khan hiếm đặc biệt. Maidstone Club ở East Hampton được ước tính có thể đạt khoảng 300 triệu USD, với giá đất lên tới 1,5 triệu USD mỗi mẫu Anh. Sebonack Golf Club là một ví dụ đáng chú ý khác. Năm 2001, Michael Pascucci trả 46 triệu USD tiền mặt để mua khu đất xây sân, đồng thời hiến tặng 54 mẫu Anh đất ngập nước cho Southampton. Sau 25 năm, Rice ước tính khu đất này có thể trị giá khoảng 253 triệu USD, tăng hơn 550%.

Tuy nhiên, giống như nhiều nhà phát triển golf có tầm nhìn dài hạn, Pascucci không xem sân golf như một tài sản chờ bán. Với ông, giá trị của Sebonack nằm ở việc nó là một sân golf, một thương hiệu, một cộng đồng và một di sản đang được tích lũy theo thời gian.

Từ Indian Creek đến Pebble Beach, từ LACC đến Wynn Golf, điểm chung là những sân golf vĩ đại không chỉ chiếm giữ đất đai. Chúng tạo ra giá trị cho đất đai. Chúng nâng giá trị bất động sản xung quanh, định hình cộng đồng, bảo vệ cảnh quan, tạo bản sắc cho địa phương và trong nhiều trường hợp trở thành một tài sản văn hóa.

Đây là bài học quan trọng cho những thị trường golf đang phát triển như Việt Nam. Trong nhiều năm, sân golf thường được nhìn như tiện ích đi kèm bất động sản nghỉ dưỡng hoặc khu đô thị. Nhưng ở cấp độ cao hơn, một sân golf tốt có thể trở thành tài sản lõi, giúp nâng giá trị toàn bộ hệ sinh thái. Nó không chỉ bán vòng golf, mà bán phong cách sống, bán cảnh quan, bán sự khan hiếm và bán niềm tin rằng khu vực đó có một giá trị bền vững.

Vì thế, câu hỏi “đất tại những sân golf vĩ đại nhất đáng giá bao nhiêu?” không chỉ là bài toán định giá. Nó là câu hỏi về cách xã hội nhìn nhận đất đai. Một khu đất có thể được khai thác tối đa bằng bê tông, hoặc được gìn giữ để tạo ra giá trị dài hạn cho cả cộng đồng. Với những sân golf huyền thoại, giá trị lớn nhất không nằm ở việc chúng có thể trở thành bao nhiêu biệt thự, bao nhiêu căn hộ hay bao nhiêu trung tâm thương mại. Giá trị lớn nhất nằm ở chỗ chúng là những không gian gần như không thể tái tạo.

Trong thời đại mà mỗi mét vuông đất đều có thể được quy đổi thành tiền, những sân golf vĩ đại nhắc chúng ta rằng có những tài sản càng ít bị khai thác trực tiếp lại càng có giá trị. Và đôi khi, điều đắt giá nhất của một khu đất không phải là thứ được xây lên trên đó, mà là khoảng xanh được giữ lại qua nhiều thế hệ.

GolfEdit.com